Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Kontakt:

Telefon: 02131 / 88 53 221
E-Mail: info@immogutachter.net

Dozent der

Der Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe des Verkehrswertgutachtens (Umfang ca. 100 DIN A4 Seiten) Ein anderes Wort für Verkehrswert ist Marktwert. Dieser Wert ist definiert als der Wert, der zum Zeitpunkt seiner Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist der am Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis.

Immobiliengutachter Neuss, Kaarst, Meerbusch

Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit auf den Stichtag bezogen gültig. Rechtliche Gegebenheiten, beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte oder ähnliches und tatsächliche Eigenschaften, beispielsweise der Grad der Erschließung und sonstige Beschaffenheit werden berücksichtigt. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse finden bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung.

Jeder, der ein Recht an einer Immobilie hat, kann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Das sind neben dem Eigentümer beispielsweise die Inhaber eines Wohnungsrechts, Erbbaurechtsnehmer oder eingetragene Gläubiger.

Häufig geben Behörden und Gerichte Verkehrswertgutachten in Auftrag. Für einfache interne Auseinandersetzung ist ein Verkehrswertgutachten häufig nicht unbedingt erforderlich. Oft reicht eine verkürzte Form der Immobilienbewertung aus. Diese Kurzversion nennen wir Kurzgutachten oder gutachterliche Stellungnahme.

Wie lange dauert es, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen?

Die Beschaffung der Unterlagen nimmt einen wesentlichen Teil der Zeit ein, die der Immobiliengutachter zur Erstellung des Verkehrswertgutachtens benötigt. Unterlagen von Ämtern zu besorgen dauert bisweilen einige Wochen. In einem solchen Fall nimmt die Erstellung des Gutachtens ca. 4 Wochen in Anspruch. Liegen vorab alle Unterlagen in erforderlichem Umfang und Qualität vor, ist das Gutachten in etwa 14 Tagen fertiggestellt. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Immobiliengutachter in Neuss, Kaarst und Meerbusch sichern wir eine sorgfältige und gewissenhafte Erstellung des Gutachtens zu.

Wie ist der Ablauf bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Im Vorwege empfehlen wir ein persönliches Gespräch, in dem wir uns darüber unterhalten sollten, welche Form und welcher Umfang des Gutachtens für Sie die Richtige ist. Neben Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Baugesetzbuch) erstellen wir Kurzgutachten. Diese sind in den meisten Fällen ausreichend.

Im nächsten Schritt stellen wir die erforderlichen Unterlagen, die nötig sind, zusammen. Als nächstes erfolgt eine Besichtigung des Bewertungsobjektes.

Wenn alle Unterlagen zusammengetragen und die erforderliche Besichtigung deren Bestandteil die Erstellung einer Fotodokumentation ist, erfolgt sind, erstellen wir das Verkehrswertgutachten.

Unsere Verkehrswertgutachten für Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihre Gewerbeimmobilie fertigen wir in schriftlicher und gebundener Form für Sie an. Das Verkehrswertgutachten besteht aus einem Textteil und einem Anlagenteil mit Fotodokumentation. Ein Verkehrswertgutachten umfasst in der Regel 70 bis 100 DIN A4-Seiten.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind einige Unterlagen erforderlich. Es ist von Bedeutung, dass die Wert relevanten Unterlagen und Informationen vorliegen, bevor das Verkehrswertgutachten erstellt wird. Die meisten Unterlagen wird der Eigentümer des Bewertungsobjektes bereits in seinen Unterlagen haben. Einige Unterlagen müssen erneuert, andere erstmals besorgt werden.

Liegen Ihnen einzelne Unterlagen nicht vor, dann beschaffen wir diese Unterlagen gern für Sie.

Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über erforderliche Unterlagen:

• Flurkarte (Auszug aus der Liegenschaftskarte des Katasteramtes)

• Lageplan

• Gebäudegrundrisse oder Skizzen

• Gebäudeschnitte

• Wohnflächenberechnung / Nutzflächenberechnung

• Berechnung des umbauten Raumes oder der Bruttorauminhalte

• Auskünfte aus dem Altlasten-, Baulasten- und dem Denkmalschutzkataster

• Baubeschreibungen

• einen aktuellen Grundbuchauszug

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

• Kopie der Teilungserklärung

• Kopie des Aufteilungsplans

• Kopie der Beschlusssammlung der Hausverwaltung

• Kopie der letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen

Welche Unterlagen in Ihrem speziellen Fall genau erforderlich sind, erläutern wir gern im persönlichen Gespräch.

Welches sind die normierten Verfahren der Immobilienbewertung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei normierte Verfahren der Verkehrswertermittlung. Die drei verschiedenen Methoden unterscheiden sich in der Herangehensweise und der Zielrichtung. Je nach Objekt- und Nutzungsart wird ein anderes Wertermittlungsverfahren angewandt. Zu unterscheiden ist nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, die im Folgenden näher erläutert werden.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist vorrangig dazu vorgesehen, solche Grundstücke zu bewerten, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur Eigennutzung verwendet werden. Das betrifft somit in der Regel selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Renditegesichtspunkte spielen dabei in der Regel eine untergeordnete Rolle. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen.

Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist vorrangig geeignet solche Grundstücke zu bewertet, bei denen üblicherweise die Erzielung von Renditen (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht. Solche Objekte dienen in der Regel nicht zur Eigennutzung. Das ist üblicherweise bei Mehrfamilienhäusern der Fall oder bei gewerblich genutzten Objekten. Solche Grundstücke sind Renditeobjekte.

Bei den oben genannten Objekten ist die Abgrenzung oberflächlich betrachtet zunächst klar. Kniffliger ist es, wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus, dass grundsätzlich der Eigennutzung dient, im konkreten Fall der Erzielung von Renditen dient. Hier entscheidet der „übliche Geschäftsverkehr“. Danach wäre das Einfamilienhaus in diesem Beispiel nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.

Das Ertragswertverfahren ist geregelt in den §§ 17 bis 20 der ImmoWertV.

Das Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen.

Diese Vergleiche werden durch die regionalen Gutachterausschüsse zusammengetragen und ausgewertet. Dies geschieht in der Weise, dass dem Gutachterausschuss eine Kopie jedes Kaufvertrags zur Verfügung gestellt wird. Aus der Auswertung der tatsächlich erfolgten Kauffälle entsteht die Kaufpreissammlung.

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist dabei, dass diese Vergleiche auch sinnvoll möglich sind. Es ist erforderlich, dass es zunächst einmal eine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten gibt. Dann müssen diese Werte auch vergleichbar sein. Zum Beispiel hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung. Auch muss darauf Acht gegeben werden, dass die Vergleichswerte zeitlich vergleichbar sind bzw. vergleichbar gemacht worden sind.